Đô thị là nơi tập trung đông dân cư, lao động, mà chủ yếu là lao động phi nông nghiệp, những người này sống và làm việc theo một phong cách, lối sống thành thị – đó là lối sống đặc trưng.
Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế văn hoá, xã hội và an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay. Đất đai có vai trò rất quan trọng trong sự nghiệp phát triển kinh tế – xã hội đất nước, đó là tư liệu sản xuất trực tiếp của kinh tế nông, lâm, ngư nghiệp, là địa bàn để phát triển kinh tế công nghiệp và dịch vụ, là nhu cầu thiết yếu cho sinh hoạt của con người, đất đai đóng vai trò quan trọng trong sự nghiệp bảo vệ môi trường.
1. Khái niệm về Đô thị và đất Đô thị.
1.1 Khái niệm về Đô thị.
Đô thị là nơi tập trung đông dân cư, lao động, mà chủ yếu là lao động phi nông nghiệp, những người này sống và làm việc theo một phong cách, lối sống thành thị – đó là lối sống đặc trưng bởi một số đặc điểm như: lao động chủ yếu trong các ngành phi nông nghiệp, nhu cầu về đời sống tinh thần cao, có điều kiện để tiếp thu nhanh chóng nền văn minh tiên tiến của nhân loại, là nơi được đầu tư cao về hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật và dịch vụ công cộng nhằm đảm bảo sinh hoạt thuận tiện.
Hiện nay, cả nước có khoảng 600 Đô thị, trong đó có 4 Đô thị trực thuộc Trung ương, Thành phố, Thị xã thuộc tỉnh và trên 500 thị trấn. Căn cứ Quyết Định số 132/HĐBT ngày 05/05/1990 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng (nay là Thủ tướng Chính phủ) các Đô thị nước ta được phân thành 5 loại, trong đó có 2 Đô thị loại I, 6 Đô thị loại II, 13 Đô thị loại III, 67 Đô thị lọi IV, còn lại là các Đô thị loại V.
– Đô thị loại I: là những Đô thị lớn, đó là những trung tâm kinh tế, văn hoá – xã hội, khoa học kỹ thuật, dịch vụ, du lịch, giao thông vận tải, công nghiệp thương mại và giao lưu quốc tế; nó có vai trò thúc đẩy sự phát triển của cả nước, có quy mô dân số trên 1 triệu dân, có tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trên 90%
trong tổng số lao động, có cơ sở hạ tầng kỹ thuật và mạng lưới công trình công cộng được xây dựng đồng bộ, có mật độ dân cư bình quân 15.000 người/km2.
– Đô thị loại II: là những Đô thị lớn, là trung tâm kinh tế, văn hoá – xã hội, sản xuất công nghiệp, du lịch dịch vụ, giao thông vận tải, giao dịch quốc tế, có vai trò thúc đẩy sự phát triển của một vùng lãnh thổ, dân số có qui mô từ 35 vạn đến dưới 1 triệu người, tỷ lệ lao động phi nông nghiệp từ 90% trở lên trong tổng số lao động, có cơ sở hạ tầng kỹ thuật và mạng lưới công trình công cộng được xây dựng nhiều và gần đồng độ. Mật độ cư trú bình quân 12.000 người/km2.
– Đô thị loại III: là Đô thị trung bình lớn, là trung tâm chính trị, văn hoá
– xã hội, là nơi sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp tập trung, du lịch dịch vụ, nó có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội của một tỉnh. Quy mô dân số từ 10 vạn đến 35 vạn. Sản xuất hàng hoá tương đối phát triển, tỷ lệ lao động phi nông chiếm từ 80% trở lên trong tổng số lao động trong độ tuổi lao động. Có cơ sở hạ tầng kỹ thuật Đô thị và mạng lưới công trình công cộng được đầu tư xây dựng từng phần. Mật độ cư trú khoảng 10.000 người/km2 (vùng núi có thể thấp hơn).
– Đô thị loại IV: là những Đô thị trung bình nhỏ, đó là trung tâm tổng hợp chính trị, kinh tế, văn hoá – xã hội, hoặc trung tâm sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương nghiệp, có vai trò thúc đẩy sự phát triển của một tỉnh hay một vùng trong tỉnh, dân số có từ 3 vạn đến dưới 10 vạn người, là nơi sản xuất hàng hoá và có tỷ lệ lao động phi nông nghiệp từ 70% trở lên trong tổng số lao động, đã và đang đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật và các công trình công cộng. Mật độ cư trú bình quân khoảng 8.000 người/km2.
– Đô thị loại V: là những Đô thị nhỏ, đó là trung tâm tổng hợp kinh tế xã hội hoặc trung tâm sản xuất tiểu thủ công nghiệp, có vai trò thúc đẩy sự phát triển của một huyện hay một vùng trong huyện. Dân số có từ 4.000 người đến dưới 3 vạn người, có tỷ lệ lao động phi nông nghiệp từ 60% trở lên trong tổng số lao động. Mật độ cư trú bình quân 6.000 người/km2. Bước đầu xây dựng cơ sở hạ tầng Đô thị và một số công trình công cộng.
Như vậy, Đô thị phải có các yếu tố cơ bản sau:
* Là trung tâm tổng hợp hay trung tâm chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội của một vùng nhất định.
* Quy mô dân số nhỏ nhất là 4.000 người (vùng núi có thể thấp hơn).
* Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp > 60% tổng số lao động trong Đô thị, là nơi có cơ sở sản xuất và dịch vụ thương mại phát triển.
* Có cơ sở hạ tầng kỹ thuật và các công trình công cộng phục vụ dân cư Đô thị tương đối đồng bộ.
* Có mật độ dân cư được xác định tuỳ từng loại Đô thị phù hợp với đặc điểm từng vùng.
1.2 Khái niệm đất Đô thị:
Theo điều 55 Luật đất đai năm 1993 và Điều 1 Nghị định 88/CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ về quản lý đất Đô thị thì:
Đất Đô thị là đất nội thành, nội thị xã, thị trấn được sử dụng để xây dựng nhà ở, trụ sở các cơ quan, tổ chức, các cơ sở sản xuất, kinh doanh, cơ sở hạ tầng phục vụ công cộng, quốc phòng, an ninh và các mục đích khác.
Đất ngoại thành, ngoại thị đã có quy hoạch được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để phát triển Đô thị cũng được quản lý như đất Đô thị.
Trên cơ sở quy định đó, đất Đô thị bao gồm đất nội thành, nội thị, đất ven đô đã được Đô thị hoá, gắn với phần đất nội thành, nội thị một cách hữu cơ về chức năng hoạt động, cơ sở hạ tầng và cơ cấu quy hoạch không gian Đô thị, các vùng đất sẽ Đô thị hoá nằm trong phạm vi, ranh giới quy hoạch xây dựng Đô thị đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Nói đến đất Đô thị, ta không thể nói đến một mảnh đất hoang vắng, nằm trên một khu đất cũng hoang vắng mà phải là đất được đầu tư dịch vụ, cơ sở hạ tầng kỹ thuật tức là được nối với mạng lưới đường, điện, cấp thoát nước và thông tin, có vị trí thuận lợi tiếp cận với các dịch vụ xã hội. Như vậy, về bản chất đất Đô thị đã được phân biệt khác với đất nông thôn, nơi mà nguyên tắc tự cung, tự cấp, tự sản, tự tiêu vẫn chiếm ưu thế.
Trong cái sôi động của nền kinh tế thị trường, lợi nhuận kinh tế được đặt lên vị trí hàng đầu trong mọi hoạt động kinh doanh. Trong cuộc sống lợi ích của cá nhân, của ”cái tôi” cũng được đề cao và theo đuổi. Người sử dụng đất không tránh khỏi quy luật đó trong quá trình sử dụng lô đất của mình. Mọi tập hợp những người sử dụng đất liền kề nhau, đang theo đuổi những mục đích kinh tế và cuộc sống khác nhau thì những mâu thuẫn trong sử dụng đất gây tác động qua lại và không thể tránh khỏi. Những tác động qua lại đó được gọi là ”hiệu quả tràn” của sử dụng đất. Có những hiệu quả tràn mang tính tích cực, như việc xây dựng một trung tâm thương mại trên một miếng đất nói chung sẽ có tác dụng tích cực đến giá trị những lô đất xây dựng xung quanh. Cũng có những hiệu quả tràn mang tính tiêu cực như một xưởng sản xuất sẽ gây tiếng ồn, mùi khó chịu và tăng lưu lượng giao thông cho khu vực, gây ảnh hưởng xấu đến chức năng sử dụng của các lô đất bên cạnh.
Khi xã hội ngày càng phát triển, mức sống được nâng cao, hình thức sở hữu đất, hoặc tư nhân hoặc Nhà nước, dường như không đóng vai trò quan trọng nữa mà nhường chỗ cho tính chất và sự ổn định của quyền sử dụng đất. Ở các nước phát triển, sở hữu đất tư nhân dần dần không còn mang tính chất tự do nữa như ý nghĩa ban đầu của nó. Hệ thống pháp luật ngày càng chặt chẽ cùng với sự can thiệp của Nhà nước. Trước hết chủ sở hữu đất không được sở hữu các tài nguyên nằm trong lòng đất cũng như khoảng không gian trên bầu trời.
Tuỳ theo các quy định đặc thù của mỗi địa phương, đất tư cũng phải được trao quyền sử dụng cho mục đích công như quyền đi qua, quyền thông thoáng, quyền đặt các đường ống kỹ thuật… Chức năng sử dụng đất thì do các nhà quy hoạch phân vùng phân định, mọi thay đổi đều phải xin phép Thành phố. Các hoạt động xây dựng biến đổi cấu trúc sử dụng đất và công trình, cây xanh trên đó đều phải được hệ thống pháp luật quy định và kiểm soát chặt chẽ. Đất tư cũng chịu quyền cưỡng chế và quyền mua lại của Nhà nước khi nó cần cho một dự án xây dựng công cộng. Do vậy, ở nhiều nước việc thuê đất ổn định trong một thời gian dài 55 năm hoặc 99 năm với khả năng kéo dài hợp đồng cũng tương đương với sở hữu suốt đời của một lô đất.
2. Phân loại đất Đô thị.
Dựa vào mục đích sử dụng, đất Đô thị được chia ra làm các loại sau:
* Đất sử dụng vào mục đích công cộng: đó là diện tích đất được sử dụng để xây dựng các công trình phục vụ các lợi ích công cộng.
* Đất sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh: là diện tích đất chuyên dùng được Nhà nước giao cho đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh.
* Đất ở Đô thị: là diện tích đất Đô thị được sử dụng vào mục đích để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ nhu cầu ở và khuôn viên (nếu có), phù hợp với quy hoạch đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương hoặc Chính phủ) phê duyệt.
* Đất chuyên dùng: là diện tích nội thành, nội thị xã, thị trấn được sử dụng vào các mục đích không phải là nông nghiệp, lâm nghiệp, làm nhà ở.
* Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp: là đất nội thành, nội thị xã, thị trấn được sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp (trồng cây hàng năm, cây lâu năm, chăn nuôi thuỷ hải sản,…) và lâm nghiệp (rừng cây, lâm viên, vườn ươm cây,…).
* Đất chưa sử dụng: là phần đất đã được quy hoạch để phát triển Đô thị nhưng chưa được sử dụng đến bao bồm đất chưa sử dụng và đất không thể sử dụng được. Trong Đô thị phần đất này thường còn với tỷ lệ thấp.
3. Những đặc trưng cơ bản của đất Đô thị.
– Đặc trưng thứ nhất: đất Đô thị có nguồn gốc từ đất tự nhiên hoặc đất nông nghiệp được chuyển đổi mục đích sử dụng khi đã có quy hoạch và dự án đầu tư.
– Đặc trưng thứ hai: tính giới hạn về mặt bằng đất và không gian xây dựng, nhưng lại có giá trị và giá trị sử dụng lớn hơn so với các loại đất khác.
Đất Đô thị là đất nội thành, nội thị xã, thị trấn và đất ngoại thành, ngoại thị mà trong quy hoạch được phê duyệt dùng để phát triển đô thị. Điểm đặc trưng cơ bản này có ở tất cả các loại đất, nhưng nó thể hiện rõ nhất ở đất Đô thị. Chúng ta đã biết đất là tài nguyên, nguồn sống, môi trường, môi sinh quan trọng nhất cho đời sống con người, cho sinh hoạt xã hội và cho các hoạt động kinh doanh. Đó là tài nguyên không tái sinh và rất có giới hạn. Giới hạn của diện tích đất Đô thị không chỉ là diện tích đất có giới hạn của đơn vị hành chính: thị trấn, thị xã, thành phố… khi thành lập các đơn vị hành chính đó mà nó còn giới hạn cho từng loại đất được sử dụng trong Đô thị.
– Đặc trưng thứ ba: đất Đô thị phải được xây dựng cơ sở hạ tầng khi sử dụng. Như ta đã biết, tại Đô thị thì nhu cầu phát triển kinh tế diễn ra rất mạnh, đây là nơi tập trung các cơ quan quản lý đầu não, là trung tâm kinh tế, văn hoá của một vùng hoặc một quốc gia đồng thời cũng là nơi tập trung dân cư đông cho nên việc xây dựng cơ sở vật chất để phục vụ đời sống của dân cư cũng như là điều kiện để phát triển kinh tế xã hội, thu hút đầu tư của vùng đó hay quốc gia đó. Cơ sở hạ tầng Đô thị là yếu tố phản ánh mức độ phát triển và tiện nghi sinh hoạt của người dân Đô thị. Cơ sở hạ tầng gồm cơ sở hạ tầng kỹ thuật như: giao thông, điện, nước, hệ thống cống rãnh, năng lượng, thông tin, vệ sinh môi trường… và cơ sở hạ tầng xã hội như: nhà ở, công trình văn hoá xã hội, giáo dục đào tạo, y tế, nghiên cứu khoa học, công viên, cây xanh…
Đất Đô thị còn có tính kế tục lâu bền. Giá trị sử dụng và hiệu ích đầu tư của đất Đô thị có tính lâu dài và tính tích luỹ, trong điều kiện sử dụng và bảo hộ hợp lý, đất đô thị có thể được sử dụng nhiều lần liên tục và được cải thiện và không ngừng nâng cao về giá trị. Đây là đặc trưng cơ bản và quan trọng nhất để xác định tầm quan trọng cũng như giá trị và giá trị sử dụng của đất Đô thị, nhu cầu đời sống Đô thị của dân cư và các hoạt động kinh tế, chính trị của Nhà nước.
– Đặc trưng thứ tư: giá Đất đô thị cao hơn giá đất nông thôn, miền núi. Đây là đặc điểm phân biệt rõ nhất đất Đô thị với các loại đất khác. Đất là tài nguyên có hạn, không thể tái sinh, có vị trí cố định trong không gian tức là nó không thể nào di chuyển được. Đất Đô thị hình thành và phát triển có vị trí cố định, thuận lợi về giao thông, là nơi tập trung đông dân cư, phát triển kinh tế-xã hội sôi động hơn các vùng khác. Giá trị của từng lô đất trong Đô thị trước hết phụ thuộc vào vị trí của nó. Vị trí lô đất là một yếu tố quan trọng nhất khi xem xét giá cả đất đai. Một khu đất có vị trí thuận lợi, giao thông đi lại dễ dàng sẽ giảm được nhiều cho chi phí vận chuyển hàng hoá. Trong sản xuất, nhà kinh doanh với mục đích thuận lợi hàng đầu sẽ chọn nơi nào có chi phí sản xuất là thấp nhất, có lợi nhuận cao nhất để đầu tư xây dựng, mọi người dân luôn có nhu cầu cuộc sống cao hơn, chọn nơi sống luôn phù hợp với điều kiện đi làm, học tập của con em họ… Tất cả yêu cầu này trong Đô thị đã hội tụ đủ, do đó cơ hội đầu tư cao, vị trí thuận lợi cộng với cơ sở hạ tầng đầy đủ làm cho giá đất Đô thị cao hơn vùng nông thôn, miền núi với vị trí thuận lợi hơn, cơ sở hạ tầng chưa có hoặc có nhưng thiếu và yếu. Như vậy, giá đất Đô thị cao hơn vùng nông thôn, miền núi là phù hợp với quan điểm lý luận của Mác và phù hợp với thực tiễn.
4. Vai trò của đất Đô thị trong sự phát triển kinh tế-xã hội.
Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cùng với quá trình lịch sử phát triển kinh tế-xã hội, đất đai là điều kiện chung của lao động. Đất đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người. Nếu không có đất đai thì rõ ràng không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, một quá trình lao động sản xuất nào, cũng như không thể nào có sự tồn tại của loài người. Đất đai là một trong những tài nguyên vô cùng quý giá của loài người, điều kiện cho sự sống của động thực vật và con người trên trái đất. Đất đai là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, là kết quả của quá trình đấu tranh, lao động hàng nghìn năm nay của nhân dân ta, là tư liệu sản xuất đặc biệt không có gì thay thế được, nó tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế-xã hội, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng…Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc, các công trình công nghiệp, giao thông.
Sau khi chuyển sang nền kinh tế thị trường, mọi tiềm năng của lực lượng sản xuất đã và đang được khai thác, phát huy mạnh mẽ. Bên cạnh các doanh nghiệp Nhà nước giữ vai trò chủ đạo trong nền kinh tế quốc dân, các thành phần kinh tế khác cũng đang có điều kiện phát triển lành mạnh nhằm đóng góp nhiều hơn nữa tạo ra sản phẩm xã hội. Một thành phần quan trọng và kiên quyết của đầu tư vào trong quá trình sản xuất kinh doanh là đất Đô thị, trong cấu trúc đất – lao động – tư bản, như các nhà kinh tế chính trị đã chỉ ra. Nhu cầu về đất mở rộng sản xuất, mở cửa hàng, dịch vụ, lập văn phòng giao dịch, giới thiệu sản phẩm…đã làm sôi động thị trường bất động sản. Với vai trò một tư liệu sản xuất không thể thiếu được, đất luôn luôn có mặt trong các ý tưởng kinh doanh của mọi
nhà doanh nghiệp. Trong lĩnh vực nhà ở, đất Đô thị ngày càng trở nên là một hàng hoá tiêu dùng đặc biệt và là bộ mặt xã hội quan trọng của người ở. Như vậy đất Đô thị là yếu tố cần thiết để cho con người tiến hành sản xuất và mọi hoạt động khác. Trên địa bàn Đô thị, đất là điều kiện vật chất cơ bản không ngừng giây phút nào thiếu được đối với sự phát triển kinh tế-xã hội Đô thị. Đất Đô thị được sử dụng vào những mục đích khác nhau, trình độ hợp lý của việc sử dụng nó có tác động trực tiếp tới hiệu quả cao hay thấp của sự phát triển kinh tế Đô thị.
5. Vai trò quản lý Nhà nước đối với đất Đô thị.
Đất đai là nhu cầu vật chất và thiết yếu của loài người, là yếu tố quan trọng bậc nhất cấu thành nên thị trường bất động sản. Tăng cường năng lực và hiệu quả quản lý Nhà nước đối với đất đai được bắt nguồn từ nhu cầu khách quan của việc sử dụng có hiệu quả tài nguyên vô cùng quý giá và có hạn là đất đai (nhất là đối với đất Đô thị), đáp ứng nhu cầu đời sống của nhân dân và do tính định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta quy định. Vai trò quản lý Nhà nước đối với đất Đô thị ở nước ta được thể hiện thông qua quy hoạch chiến lược, quy hoạch, lập kế hoạch phân bổ đất, thông qua công tác đánh giá, phân hạng đất, ban hành và tổ chức thực hiện pháp luật đất đai, thông qua việc ban hành và thực hiện hệ thống chính sách về đất Đô thị, thông qua việc kiểm tra, giám sát quản lý và sử dụng đất nhằm: điều chỉnh các quan hệ đất đai, bảo vệ chế độ sở hữu đất đai, sử dụng đất cho hợp lý và hiệu quả. Đây cũng là ba nhiệm vụ cơ bản của quản lý đất đai.
Quản lý để điều chỉnh các quan hệ đất đai giữa người sử dụng đất với Nhà nước, giữa những người sử dụng đất với nhau: Quan hệ đất đai bao gồm quan hệ sở hữu, quan hệ sử dụng, quan hệ cung cầu… trong đó quan hệ sở hữu và quan hệ sử dụng là hai quan hệ cơ bản nó phản ánh quan hệ mang tính pháp lý và tính kinh tế trong đất đai. Tính pháp lý thể hiện trong quyền sở hữu đất đai nó gồm 3 quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Ba quyền này thuộc về người sở hữu đất đai. Khi quyền sử dụng được người sở hữu đất đai giao cho người khác tức là có sự phân tách quyền sở hữu và quyền sử dụng thì quan hệ đất đai mang tính kinh tế được hình thành. Đó là việc người sử dụng đất phải trả một khoản tiền sử dụng đất cho người sở hữu đất. Đây chính là thuế đất ngày nay và là gốc của giá cả đất đai. Quan hệ đất đai ở đây thể hiện trong thực tế giữa người sở hữu đất đai với người sử dụng đất đai, giữa người sử dụng đất với nhau. Nhà nước là người sở hữu đất, khi thực hiện vai trò quản lý của mình Nhà nước có thể điều chỉnh được các quan hệ đất đai cho phù hợp với sự phát triển kinh tế, phù hợp định hướng phát triển của đất nước.
Bảo vệ chế độ sở hữu đối với đất đai: Luật đất đai năm 1993 của nước ta đã quy định ”đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”. Do vậy xét về sở hữu thì đất đai nước ta thuộc sở hữu toàn dân hay sở hữu Nhà nước. Như vậy, Nhà nước tiến hành quản lý để bảo vệ chế độ sở hữu là một tất yếu. Lịch sử phát triển cho chúng ta thấy, bất cứ một chế độ xã hội nào thì chế độ về sở hữu đất đai cũng được đưa lên hàng đầu vì ai sở hữu nhiều đất đai thì người đó có quyền lực trong xã hội. Bảo vệ chế độ sở hữu đất đai chính là bảo vệ quyền lợi của họ, bảo vệ nguồn thu nhập của họ. Mác nói ”quyền sở hữu đất đai chính là nguồn gốc đầu tiên của mọi của cải”. Đây là một nhận định hoàn toàn chính xác. Đất không chỉ là tư liệu sản xuất mà còn tư liệu sinh hoạt, là khách thể tạo nên các mối quan hệ đất đai mang tính xã hội.
Như vậy quản lý đất đai để bảo vệ quyền sở hữu Nhà nước đối với đất đai, bảo vệ chế độ của Nhà nước.
Quản lý để sử dụng đất đai cho hợp lý và hiệu qủa. Cùng hai nhiệm vụ trên thì quản lý đất sẽ giúp Nhà nước nắm được hiện trạng việc sử dụng đất và những nhu cầu sử dụng đất của các cá nhân, tổ chức từ đó Nhà nước điều chỉnh quỹ đất cho phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
Như vậy chúng ta đã thấy được vai trò quản lý tối cao của Nhà nước đối với đất đai, đặc biệt là đối với đất Đô thị. Nó thể hiện chức năng sở hữu đất đai của Nhà nước và đảm bảo cho Nhà nước thực hiện được nhiệm vụ quản lý đất đai của mình.
6. Nguyên tắc quản lý đất đô thị
Cũng như các loại đất khác, các nguyên tắc quản lý của Nhà nước về đất Đô thị là:
– Đảm bảo sự quản lý tập trung thống nhất của Nhà nước. – Đảm bảo sự kết hợp hài hoà giữa các lợi ích.
– Tiết kiệm và hiệu quả.
– Đảm bảo sự kết hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất Đô thị.
6.1 Đảm bảo tập trung thống nhất của Nhà nước.
Đất Đô thị có vai trò lớn đối với sự phát triển kinh tế của đất nước, là tài sản của quốc gia nên không thể có bất kỳ một cá nhân nào, hay một nhóm người nào có thể chiếm hữu tài sản chung thành của riêng và tuỳ ý áp dụng quyền định đoạt cá nhân đối với tài sản chung đó. Chỉ có Nhà nước-người đại diện hợp pháp duy nhất của mọi tầng lớp nhân dân mới được giao quyền quản lý tối cao về đất đai. Điều 1, Luật đất đai năm 1993 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã ghi: “Đất đai là sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý”. để đảm bảo sử dụng hiệu quả thì Nhà nước cần tập trung thống nhất quản lý toàn bộ đất Đô thị cũng như các loại đất khác. Để nguyên tắc này được đảm bảo thì Nhà nước cần thực hiện các công cụ quản lý đất đai như công tác quy hoạch, kế hoạch, công cụ tài chính, công cụ luật pháp… Các công cụ này dược thực hiện đồng bộ và vận dụng sao cho thích hợp với từng thời kỳ, từng Đô thị. Thực tế cho thấy nếu các công cụ quản lý được sử dụng hợp lý thì quyền quản lý tập trung của Nhà nước được thực hiện ở mức độ cao và ngược lại các công cụ quản lý thực hiện không tốt, không mềm dẻo thì quyền quản lý tập trung thống nhất của Nhà nước giảm.
6.2 Kết hợp hài hòa các lợi ích.
Đất đai phản ánh mối quan hệ về lợi ích của cá nhân, tập thể và lợi ích của cộng đồng xã hội. Đối với các tổ chức kinh tế, đất đai là yếu tố sản xuất còn đối với các tổ chức chính trị xã hội, đất đai là cơ sở, la nền móng để tồn tại và phát triển. Do vậy tổ chức nào cũng phải cần có đất cho tổ chức của mình, cũng như cho các thành viên của mình. Mặt khác đất đai là tài sản quốc gia, vì vậy nó phản ánh lợi ích chung của xã hội.
Nói đến lợi ích trước hết phải nói đến lợi ích của con người, vì hoạt đông của con người là hoạt động vì lợi ích. Do vậy chú ý đến lợi ích của con người là nhằm phát huy đầy đủ tính tích cực chủ động, sáng tạo của con người. Lợi ích không chỉ là động lực, mà quan trọng hơn nó là phương tiện của quản lý dùng để động viên con người.
Tuy nhiên, lợi ích về đất đai không chỉ liên quan đến lợi ích cá nhân mà nó còn quan hệ với lợi ích tập thể, lợi ích cua rtoàn xã hội. Vì vậy cần phải kết hợp hài hoà ba lợi ích trên. Kết hợp hài hoà ba lợi ích tức là chúng ta phải chú ý đồng thời cả ba lợi ích đó, không để lợi ích này lấn át hoặc triệt tiêu lợi ích khác.
Quyền sở hữu và quyền sử dụng khi phân tích sẽ có sự phân định lợi ích giữa người sở hữu và người sử dụng đất. Đất Đô thị có giá trị kinh tế cao do đó lợi ích luôn đặt lên hàng đầu nhất là trong nền kinh tế thị trường. Điều này đòi hỏi Nhà nước quản lý đất phải dựa trên nguyên tắc lợi ích kinh tế giữa một bên là Nhà nước và một bên là chủ sử dụng đất phải được phân bố hài hoà lợi ích do đất mang lại. Như vậy trong quản lý Nhà nước phải sử dụng chính sách thuế sao cho phù hợp để kích thích sự phát triển của đất nước, tạo động lực cho chủ sử dụng đất sản xuất kinh doanh trên đất có lãi.
6.3 Tiết kiệm và hiệu quả.
Đây là nguyên tắc cơ bản trong quản lý đất đai nói chung và quản lý đất Đô thị nói riêng vì bất cứ hoạt động nào dù là kinh tế hay chính trị đều hoạt động theo nguyên tắc này. Đất đai nói chung và đất Đô thị nói riêng là có hạn trong khi dân số ngày một tăng nhanh, nếu ta sử dụng lãng phí thì sẽ không thể đảm bảo cho cuộc sống trong tương lai, vì vậy ta cần phải sử dụng tiết kiệm, sử dụng đất sao cho có lợi ích mang lại là cao nhất.
Như vậy, tiết kiệm và hiệu quả trong công tác quản lý đất Đô thị là một nguyên tắc quan trọng. Yêu cầu cơ bản của nguyên tắc này là công tác quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi các tổ chức và các cá nhân phải thực hiện tốt các nhiệm vụ của mình trong việc sử dụng đất Đô thị với chi phí thấp nhất.
6.4 Kết hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất Đô thị.
Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai đã được ghi rõ trong Điều 1 Luật đất đai năm 1993: ’’Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị xã hội (gọi chung là các tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài…”.
Sở hữu và sử dụng là hai vấn đề hết sức phức tạp, nó có thể tập trung hoặc tách riêng. Để tập trung lại thì vấn đề này thuộc về người sử dụng đất Đô thị. Họ có toàn quyền về khu đất đó cả về kinh tế và pháp lý. Nhưng khi hai vấn đề này được phân tách tức là đã có sự phân chia giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng thì ta phải kết hợp hai quyền này sao cho thống nhất, hợp lý để đảm bảo sử dụng đất đạt hiêụ quả kinh tế cao nhất cho cả người sử dụng đất và người sở hữu đất.
Ở nước ta Đảng và Nhà nước đã rất thành công trong công tác này. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai không thay đổi còn quyền sử dụng thì thay đổi từ sử dụng tập thể sang sử dụng cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị-xã hội.
7. Nội dung quản lý Nhà nước về đất Đô thị.
Cũng như các loại đất khác nội dung quản lý Nhà nước về đất Đô thị bao gồm 7 nội dung chính sau:
* Điều tra, khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính và định giá các loại đất Đô thị.
* Quy hoạch xây dựng Đô thị và kế hoạch sử dụng đất Đô thị. * Giao đất, cho thuê đất, thu hồi và đền bù đất Đô thị.
* Ban hành các chính sách và lập kế hoạch xây dựng cơ sở hạ tầng khi sử dụng đất Đô thị.
* Đăng ký và cấp GCN QSDĐ Đô thị.
* Làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất Đô thị.
* Thanh tra, giải quyết các tranh chấp, giải quyết các khiếu nại, tố cáo và xử lý các vi phạm về đất Đô thị.
7.1 Điều tra, khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính và định giá các loại đất Đô thị.
7.1.1 Điều tra, khảo sát và lập bản đồ địa chính.
Điều tra, khảo sát và lập bản đồ địa chính là biện pháp đầu tiên phải thực hiện trong công tác quản lý đất Đô thị. Thực hiện tốt các công việc này giúp cơ quan quản lý nắm được số lượng, phân bố, cơ cấu chủng loại đất đai. Đây là công việc bắt buộc đã được quy định rõ trong Điều 13, 14, 15 của Luật đất đai.
Việc điều tra, khảo sát, đo đạc thường được tiến hành dựa trên một bản đồ hoặc tài liệu gốc sẵn có. Dựa vào tài liệu này, các thửa đất được trích lục và tiến hành xác định mốc giới, hình dạng của lô đất trên thực địa; cắm mốc giới và lập biên bản mốc giới. Tiến hành đo đạc, kiểm tra độ chính xác về hình dáng và kích thước thực tế của từng lô đất. Trên cơ sở các tài liệu sẵn có và các hồ sơ kỹ thuật thu thập được sau khi đo đạc, tiến hành xây dựng bản đồ địa chính.
7.1.2 Đánh giá đất Đô thị.
Đó là việc xác định những nguồn lợi từ đất mà chúng ta có thể thu được trên lô đất cần đánh giá. Công tác này phụ thuộc vào vị trí của lô đất, trong Đô thị thì vị trí đất quyết định phần lớn giá trị lô đất, lô đất càng gần trung tâm thì giá trị của nó càng lớn. Khi tiến hành đánh giá ta cần xem xét khoảng cách của lô đất đó với trung tâm Đô thị, cơ sở hạ tầng vùng đất cần định giá, giá thực tế tại địa phương. Trong Đô thị định giá đất còn căn cứ vào loại Đô thị. Hiện nay ở nước ta Đô thị được chia thành 5 loại từ loại I đến loại V với cấp độ thấp dần từ loại I đến loại V và giá cũng thấp dần tuỳ thuộc mỗi Đô thị, loại đường phố để xác định mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng trong lô đất Đô thị.
Đánh giá đất Đô thị là cơ sở cho việc tính thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất khi thực hiện giao đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, tiền thuê đất và đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất.
7.2 Quy hoạch xây dựng Đô thị và lập kế hoạch sử dụng đất Đô thị.
7.2.1 Quy hoạch xây dựng Đô thị.
Quy hoạch Đô thị là một bộ phận của quy hoạch không gian có mục tiêu trọng tâm là nghiên cứu những vấn đề về phát triển và quy hoạch xây dựng Đô thị, các điểm dân cư kiểu Đô thị. Quy hoạch xây dựng Đô thị có liên quan đến nhiều lĩnh vực khoa học chuyên ngành nhằm giải quyết tổng hợp những vấn đề về tổ chức sản xuất, xã hội, đời sống vật chất, tinh thần và nghỉ ngơi, giải trí của nhân dân.
Đô thị hoá phát triển kéo theo sự gia tăng về số lượng dân cư Đô thị, đòi hỏi sự gia tăng về đất đai xây dựng. Chức năng và hoạt động của Đô thị ngày càng đa dạng và phức tạp, nhu cầu của con người ngày càng tăng cao và liên tục đổi mới. Vì vậy quy hoạch Đô thị là những hoạt động định hướng của con người tác động vào không gian kinh tế và xã hội, vào môi trường tự nhiên và nhân tạo, vào cuộc sống cộng đồng xã hội nhằm thoả mãn những nhu cầu của con người.
Việc thiết kế quy hoạch Đô thị thường gồm hai hoặc ba giai đoạn chủ yếu: xây dựng quy hoạch sơ đồ cơ cấu phát triển Đô thị, quy hoạch tổng thể và quy hoạch chi tiết. Quy hoạch sơ đồ phát triển cơ cấu Đô thị mang tính định hướng phát triển Đô thị trong thời gian 25-30 năm, quy hoạch tổng thể Đô thị xác định rõ cấu trúc Đô thị trong thời gian 10-15 năm, thiết kế quy hoạch chi tiết các bộ phận của Đô thị là việc cụ thể hoá hình khối không gian, đường nét, màu sắc và bộ mặt kiến trúc trục phố, trung tâm, các khu ở, sản xuất và nghỉ ngơi, giải trí của Đô thị.
7.2.2 Lập kế hoạch sử dụng đất Đô thị.
Khi có quy hoạch ta tiến hành lập kế hoạch phân bổ chi tiết cho xây dựng Đô thị.
Tiến hành lập kế hoạch cho từng loại đất: đất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, đất chuyên dùng, đất khu trung tâm Đô thị, đất ở Đô thị, đất cây xanh, đất giao thông… Khi lập ra cần căn cứ vào quy mô Đô thị để tính tỷ lệ diện tích từng loại đất cho phù hợp. Trong quá trình thực hiện quy hoạch kế hoá sử dụng đất cần điều chỉnh cho phù hợp thực tế cải taọ, phát triển Đô thị.
7.3 Giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất Đô thị.
7.3.1 Giao đất, cho thuê đất.
Khi xác định được kế hoạch sử dụng đất Đô thị thì Nhà nước tiến hành giao đất hoặc cho thuê đất cho các chủ sử dụng có nhu cầu về đất. Để được giao đất thì các chủ sử dụng phải lập hồ sơ xin giao đất, mục đích sử dụng đất được giao, tiến hành xây dựng bản đô hiện trạng vùng đất xin được giao hoặc muốn thuê và dự thảo phương án đền bù khi được giao đất được thuê đất.
Khi người sử dụng đất có quyết định được giao đất, thuê đất thì UBND Thành phố, Thị xã, Thị trấn có trách nhiệm giao nhận đất tại hiện trường khi người sử dụng đất đã nộp tiền sử dụng đất, lệ phí địa chính và các thủ tục đền bù đất theo đúng pháp luật.
Sau khi nhận đất chủ sử dụng đất phải có trách nhiệm kê khai đăng ký sử dụng đất tại UBND phường nơi quản lý khu đất đó và tiến hành chuẩn bị đưa vào sử dụng nếu trong 12 tháng kể từ ngày đất được giao không đưa vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi lại đất đó. Nếu người sử dụng muốn thay đổi mục đích sử dụng khu đất được giao thì phải trình sơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất xem xét và giải quyết.
Với đất thuê khi hết thời hạn sử dụng thì người thuê phải dọn mặt bằng trở lại như lúc trước khi thuê, không phá hỏng công trình cơ sở hạ tầng có liên quan và bàn giao lại cho bên cho thuê.
7.3.2 Thu hồi đất Đô thị.
Nội dung này được quy định:
* Khi thu hồi đất của người đang sử dụng để xây dựng cơ sở hạ tầng công cộng, an ninh quốc phòng theo quy hoạch đã được duyệt phải có quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
* Trước khi thu hồi, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải thông báo cho người đang sử dụng biết lý do thu hồi, kế hoạch di chuyển và phương án đền bù thiệt hại về đất và tài sản gắn liền với đất.
* Người sử dụng đất bị thu hồi phải chấp hành nghiêm quyết định thu hồi của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Nếu không thì sẽ bị cưỡng chế di rời khỏi khu đất đó.
* Khi thu hồi để xây dựng Đô thị mới UBND Quận phải lập và thực hiện dự án di dân giải phóng mặt bằng, tạo điều kiện ổn định cuộc sống của người có đất bị thu hồi.
Thu hồi đất là một nội dung cơ bản trong quản lý đất Đô thị, nó góp phần thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Đô thị hiệu quả nhanh chóng, tạo điều kiện sử dụng đất hợp lý và hiệu qủa cao hơn. Thể hiện được vai trò sở hữu Nhà nước đối với đất đai.
7.4 Ban hành các chính sách và tổ chức thực thi các chính sách.
Nhà nước ta thành lập từ năm 1945, từ đó đến nay có rất nhiều văn bản pháp quy về quản lý đất đai và những văn bản hướng dẫn thực hiện chúng. Các văn bản, các chính ách thường xuyên được cập nhật, bổ xung cho phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế của đất nước, phù hợp với yêu cầu Đô thị hoá và phát triển Đô thị. Để khái quát ta có thể chia ra làm các thời kỳ:
* Trước 15/10/1993: Sở hữu Nhà nước chưa được tập trung thống nhất, có nhiều loại hình sở hữu đất đai như: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Các văn bản thời kỳ này chỉ chú trọng đến lợi ích của một số người, chủ yếu là lợi ích tập thể, lợi ích Nhà nước. Đối tượng áp dụng chủ yếu của văn bản là đất nông nghiệp về quy định khoán sản phẩm, điều chỉnh ruộng đất, đẩy mạnh cải tạo đất… Thời ký này đã ra đời Luật đất đai năm 1988 và các văn bản hướng dẫn thi hành nhưng Luật này còn nhiều hạn chế. Nói chung trong thời kỳ này đất đai được quản lý rất lỏng lẻo, đất coi như không có giá trị, giá đất rẻ, tình trạng lấn chiếm, sử dụng trái phép là phổ biến do đất đai thuộc sở hữu tập thể, tập thể sử dụng, cá nhân chỉ tham gia làm và được trả công theo ngày công lao động do đó họ không quan tâm đến hiệu quả sử dụng trong đất đai.
* Từ năm 1993 đến nay: Được đánh giá bằng Luật đất đai ngày 15/10/1993 có hiệu lực thi hành. Đất được giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng lâu dài, lợi ích trên đất gắn liền với lợi ích người sử dụng đất. Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước.
Thời kỳ này ta thực hiện nền kinh tế thị trường, nền kinh tế bước sang một thời kỳ phát triển sôi động, đất đai tham gia ngày càng nhiều và vai trò ngày càng tăng trong quả trình phát triển. Quan điểm đất có giá trị cũng đã được hình thành và áp dụng. Đất được coi như một hàng hoá đặc biệt, có giá trị kinh tế cao, đóng góp vào giá trị sản xuất hàng hoá của nền kinh tế. Với quan điểm này, công tác quản lý đất đai của Nhà nước dặc biệt là đất Đô thị ngày càng được chú trọng bởi nó đóng góp một phần không nhỏ vào ngân sách của Nhà nước. Nhiều văn bản ra đời nhằm điều chỉnh các quan hệ đất đai cho phù hợp, nâng cao vai trò sở hữu và quản lý đất đai. Quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong Đô thị, thực hiện giao quyền sử dụng cho người sử dụng và bảo vệ lợi ích của họ. Tiến hành quản lý đất đai trên 7 nội dung. Có cơ quan chuyên trách ngày càng hoàn thiện cả về cơ cấu và chức năng, đội ngũ cán bộ đã qua đào tạo ngày một nhiều hơn, chất lượng cao hơn.
7.5 Đăng ký và cấp GCN QSDĐ Đô thị.
Mọi tổ chức, cá nhân khi sử dụng đất đều phải tiến hành kê khai đăng ký việc sử dụng đất với UBND phường, thị trấn để được cấp GCN quyền sử dụng hợp pháp đất đang sử dụng. Việc đăng ký đất đai không chỉ đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất mà còn là nghĩa vụ bắt buộc đối với người sử dụng đất. Việc đăng ký đất sẽ giúp cho cơ quan Nhà nước nắm chắc hiện trạng sử dụng đất, thực hiện các tác nghiệp quản lý, đồng thời thường xuyên theo dõi, quản lý việc sử dụng đất đai theo đúng mục đích.
Do yếu tố lịch sử để lại, có nhiều người đang sử dụng đất hợp pháp tại các Đô thị song chưa có đủ các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu hợp pháp đó. Chính vì vậy để tăng cường công tác quản lý đất Đô thị cần phải tổ chức xét, cấp GCN quyền sử dụng hợp pháp cho người sử dụng hiện hành. Việc xét, cấp GCN quyền sử dụng đất cho những người đang sử dụng thường thuộc vào các trường hợp sau đây:
+ Cá nhân sử dụng đất có các giấy tờ hợp lệ do cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam hoặc Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hoà Miền Nam Việt Nam cấp.
+ Những người đang có các giấy tờ hợp lệ chứng nhận quyền sử dụng đất do các cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp, không có tranh chấp về quyền sử dụng đất và đang sử dụng đất không thuộc diện phải giao lại cho người khác theo chính sách của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam hoặc Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hoà Miền Nam Việt Nam.
+ Các cá nhân đang sử dụng đất đã thực hiện hoặc cam kết thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước về quyền sử dụng đất.
Những người sử dụng đất Đô thị không có nguồn gốc hợp pháp, nếu không có đủ các giấy tờ hợp lệ như quy định song có đủ các điều kiện sau đây thì cũng được xem xét cấp GCN quyền sử dụng đất.
+ Đất đang sử dụng phù hợp với quy hoạch xây dựng Đô thị được cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
+ Không có tranh chấp hoặc không có quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
+ Không vi phạm các công trình cơ sở hạ tầng Đô thị và các hành lang bảo vệ các công trình kỹ thuật Đô thị.
+ Không lấn chiếm đất thuộc các công trình di tích, lịch sử, văn hoá, tôn giáo đã được Nhà nước công nhận.
+ Nộp tiền sử dụng đất và cam kết thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước về sử dụng đất.
Hồ sơ xin xét, cấp GCN QSDĐ Đô thị phải bao gồm đầy đủ các giấy tờ sau đây:
+ Đơn xin cấp GCN QSDĐ Đô thị.
+ Các giấy tờ hợp lệ chứng minh quyền sử dụng đất. Nếu không có đủ các giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng hợp pháp thì cơ quan tiêp nhận hồ sơ phải thông báo liên tục trên báo địa phương, sau 30 ngày không có ý kiến tranh chấp thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét giải quyết.
+ Sơ đồ lô đất xin cấp GCN QSDĐ.
Thẩm quyền cấp GCN QSDĐ Đô thị do UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc
trung ương (gọi tắt là cấp tỉnh) cấp. Cơ quan quản lý Địa chính- Nhà đất giúp UBND Tỉnh tổ chức thực hiện việc đăng ký, xét, cấp GCN, lập hồ sơ gốc và quản lý hồ sơ về sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất Đô thị.
Thống kê đất đai được thực hiện hàng năm đối với từng đơn vị xã, phường, thị trấn, cơ quan cấp trên có trách nhiệm tổng hợp và phân loại cho từng đơn vị. Đây là một công tác quan trọng giúp Nhà nước nắm chắc, nắm đủ toàn bộ quỹ đất từng địa phương, từng loại đất để từ đó có định hướng đúng cho vấn đề quy hoạch sử dụng đất.
Theo Luật đất đai năm 1993 thì hàng năm Nhà nước tiến hành thống kê đất đai và 5 năm một lần tiến hành tổng kiểm kê đất đai trên phạm vi cả nước. Công tác này giúp ta hiểu và biết được biến động đất đai hàng năm và nguyên nhân của nó để từ đó có hướng sử dụng sao cho đạt mục đích tiết kiệm và hiệu quả. Biết được số lượng, diện tích từng loại đất trong tứng vùng, cơ cấu phân bổ các loại đất này ra sao từ đó xác định phương hướng và biện pháp sử dụng trong thời gian tới.
7.6 Làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất Đô thị.
Chuyển quyền sử dụng đất được hiểu là việc người có quyền sử dụng đất hợp pháp chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người khác, tuân theo các quy định của bộ Luật dân sự và pháp luật về đất đai.
Sự thay đổi chuyển dịch chủ sử dụng đất là sự vận động bình thường, tất yếu, thường xuyên của cuộc sống xã hội nhất là trong nền kinh tế thị trường. Vì vậy, công tác quản lý đất đai phải thường xuyên nắm bắt, cập nhật được các biến động về chủ sở hữu để một mặt đảm bảo quyền lợi chính đáng của người sử dụng, mặt khác tạo đièu kiện tăng cường công tác quản lý đất đai được kịp thời chính xác. Hơn nữa làm tốt công tác quản lý chuyển quyền sử dụng đất sẽ ngăn chặn tình trạng lợi dụng quyền tự do chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các hành vi đầu cơ, buôn bán đất đai kiếm lời, tăng cường các nguồn thu tài chính thích đáng đối với các hoạt động buôn bán kinh doach đất đai.
Theo quy định của Luật đất đai và Bộ Luật Dân sự thì chuyển quyền sử dụng đất gồm 5 hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất.
+ Chuyển đổi quyền sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong đó các bên chuyển giao đất và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo các nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất theo quyết định của các cơ quan có thẩm quyền được quy định trong Bộ Luật Dân sự và pháp luật về đất đai.
+ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sử dụng đất, trong đó người sử dụng đất (gọi là bên chuyển quyền sử dụng đất) chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất), còn người được chuyển nhượng trả tiền cho người chuyển nhượng. Bản chất vấn đề này là thực hiện trao đổi hàng-tiền (mua bán) và hàng ở đây là đất đai (quyền sử dụng đất).
+ Cho thuê quyền sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sử dụng đất có thời hạn, trong đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê. Thực chất ở đây là người chủ sử dụng đất có đất nhưng không sử dụng hết hoặc không sử dụng thì để đảm bảo hiệu quả họ đem cho thuê. Một trường hợp khác bên cho thuê là Nhà nước, người sở hữu đất cho thuê khi người sử dụng đất có yêu cầu sử dụng nhưng không được cấp đất thì phải thuê đất. Để có quan hệ thuê-cho thuê thì phải có quan hệ cung (có người cho thuê) và cầu (có người thuê).
+ Thế chấp quyền sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sử dụng đất không đầy đủ, bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự, bên nhận thế chấp để đảm bảo an toàn cho tài sản của mình trong thời hạn bên thế chấp vẫn được sử dụng đất. Ở Đô thị thường là thế chấp cả nhà và đất, trong thời hạn này bên thế chấp không có quyền chuyển nhượng, góp vốn chuyển đổi quyền sử dụng đất.
Ngoài ra còn có một hình thức chuyển quyền sử dụng đất mới là góp vốn kinh doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất, nó nảy sinh khi kinh tế thị trường phát triển nhu cầu đầu tư cao, cần thiết vốn để đầu tư khi đất đai có giá trị cao đặc biệt là đất Đô thị. Hiện nay đất được coi như một nguyên liệu đầu vào quan trọng, được tính vào chi phí sản xuất hàng hoá, do đó đất đai có giá trị, như vậy người kinh doanh đóng góp phần vốn là đất đai thì cũng chính là đã đầu tư vào quá trình sản xuất, vấn đề này được pháp luật Nhà nước ta cho phép thi hành (trước đây không có).
Việc chuyển quyền sử dụng đất dựa trên cơ sở các bên tự thoả thuận thông qua thực hiện bản hợp đồng. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền. Chuyển quyền sử dụng đất chỉ thực hiện với đất sử dụng hợp pháp.
7.7 Thanh tra, giải quyết các tranh chấp, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý các vi phạm về đất Đô thị.
Trong thực tế thực hiện quyền sử dụng đất luôn luôn xuất hiện những mâu thuẫn và làm phát sinh các tranh chấp. Những hình thức tranh chấp đất đai thường xảy ra trong quản lý đất Đô thị là:
+ Tranh chấp về diện tích đất đai sử dụng.
+ Tranh chấp về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất (chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất).
+ Tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất. + Tranh chấp về bồi thường thiệt hại về đất. + Tranh chấp về ranh giới sử dụng đất.
+ Tranh chấp về lối đi.
+ Tranh chấp về cản trở thực hiện quyền sử dụng đất (như không cho đào rãnh thoát nước qua bất động sản liền kề, không cho mắc dây điện qua bất động sản liền kề…).
Để giải quyết các tranh chấp thì theo Điều 38 Luật đất đai năm 1993 UBND và Toà án nhân dân các cấp tiến hành giải quyết. UBND giải quyết trường hợp người sử dụng đất không có giấy tờ do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp (chủ yếu là không có GCN QSDĐ). Toà àn nhân dân giải quyết các tranh chấp về sử dụng đất đã có GCN QSDĐ và tranh chấp về các tài sản gắn liền với đất đó. Giải quyết các tranh chấp được thực hiện theo Luật đất đai hiện hành, cấp giải quyết cũng được quy định rõ trong Luật, cụ thể như sau:
* UBND Quận, Huyện, Thị xã, Thành phố thuộc tỉnh giải quyết các tranh chấp giữa cá nhân, hộ gia đình với nhau; giữa cá nhân hộ gia đình với các tổ chức nếu các tổ chức đó thuộc quyền quản lý của mình.
* UBND Tỉnh, Thành phố trực thuộc trung ương giải quyết tranh chấp giữa tổ chức với tổ chức, giữa tổ chức với hộ gia đình, cá nhân nếu các tổ chức đó thuộc quyền quản lý của mình hoặc trung ương.
* Trong trường hợp không đồng ý với quyết định của UBND đã giải quyết tranh chấp, đương sự có quyền khiếu nại lên cơ quan hành chính Nhà nước cấp trên. Quyết định của cơ quan Nhà nước cấp trên trực tiếp có hiệu lực thi hành.
Để nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước về đất đai, đặc biệt là đất Đô thị thì công tác thanh tra, kiểm tra, giải quyết khiếu nại tố cáo phải được chủ trương thực hiện, các cán bộ chuyên trách phải có đủ năng lực và tinh thần làm việc nghiêm túc, hiểu rõ được công tác và nội dung quản lý Nhà nước đối với đất đai, hiểu Luật pháp về quản lý Nhà nước và quản lý Nhà nước đối với đất đai để tạo điều kiện cho Luật đất đai được thực hiện đúng, người sử dụng đất được đảm bảo về lợi ích trong quá trình sử dụng đất.
8. Các nhân tố ảnh hưởng tới quản lý đất đô thị.
Có nhiều nhân tố ảnh hưởng rất lớn đến việc quản lý và sử dụng đất Đô thị, ở đây ta chỉ xem xét các nhân tố cơ bản nhất là nhân tố điều kiện tự nhiên, nhân tố con người, nhân tố kinh tế, nhân tố xã hội và môi trường.
8.1 Nhân tố điều kiện tự nhiên.
Con người tồn tại và phát triển cùng với các điều kiện tự nhiên diễn ra hàng ngày, hàng giờ. Con người không thể tạo ra cũng như không thể kiểm soát được các điều kiện tự nhiên này, nó tồn tại bên ngoài sự mong muốn của con người, nó có thể mang lại thuận lợi và có thể gây khó khăn rất lớn cho cuộc sống của con người. Điều kiện tự nhiên ảnh hưởng rất lớn tới công tác điều tra, đo đạc, khảo sát, đánh giá đất Đô thị. Điều kiện tự nhiên ở đây chủ yếu ta xét đến khí hậu, lượng mưa, các khoáng sản và địa hình trong Đô thị. Nếu các điều kiện này thuận lợi thì công tác đo đạc, khảo sát sẽ thuận lợi ít tốn kém về thời gian và tiền bạc của Nhà nước. Chúng ta biết công tác điều tra, đo đạc là công tác làm trên thực địa, lấy số liệu ngoài thực địa rồi đưa về xử lý trong phòng và lập nên bản đồ địa chính. Như vậy điều kiện tự nhiên không thuận lợi, trời mưa, nước ngập là ta không thể đo được, hiện nay ta ứng dụng nhiều tiến bộ khoa học kỹ thuật vào công tác đo đạc nhưng điều này cũng vẫn phải ra thực địa thì ta mới khảo sát được. Trong đợt khảo sát mưa quá nhiều thì sẽ tốn rất nhiều thời gian, số liệu cập nhập chậm, gây rất khó khăn cho công tác quản lý đất đai. Mặt khác điều kiện địa hình, thổ nhưỡng đất đai phức tạp thì ta phải nghiên cứu mất nhiều thời gian để có thể bố trí, phân bố các ngành sản xuất cho phù hợp. Địa hình phức tạp, gây khó khăn cho công tác thi công. Vì vậy, trong công tác quản lý và sử dụng đất cần lưu ý vấn đề này để bố trí đất Đô thị cho phù hợp, nhất là trong điều kiện kinh tế thị trường thì nhu cầu đất cho xây dựng ngày càng nhiều.
Do đất đai có tính cố định, tính vùng nên mỗi nơi có một điều kiện khác nhau, điều kiện tự nhiên cũng có đặc tính này do vậy trong công quản lý đất Nhà nước nghiên cứu, điều tra, khảo sát cho từng vùng để phân bố đất cho hợp lý.
8.2 Nhân tố con người.
Con người đặt ra và thực hiện những quy định về việc sử dụng và quản lý về đất Đô thị. Trong công tác quản thì lý mục tiêu cuối cùng là bảo vệ lợi ích cho con người. Con người là tổng hoà các mối quan hệ xã hội, trong công tác quản lý đất Đô thị con người luôn đóng vai trò là trung tâm. Ở Đô thị con người thường có trình độ học vấn cao hơn các vùng khác-đây là điều kiện thuận lợi và cũng là điều gây ra nhiều khó khăn trong công tác quản lý đất Đô thị-do đó việc quản lý Nhà nước với đất Đô thị càng trở nên phức tạp hơn. Mặt khác đất Đô thị có giá trị lớn, mức sử dụng cao, trong khi dân số Đô thị ngày một tăng nhanh, kinh tế Đô thị ngày càng phát triển nhất là trong cơ chế hiện nay thì nhu cầu về đất Đô thị cho sản xuất, xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển nhà ở ngày càng cao, đòi hỏi công tác quy hoạch, kế hoạch phải điều chỉnh sao cho phù hợp với sự phát triển kinh tế-xã hội trong Đô thị, bảo đảm môi trường Đô thị luôn xanh và sạch. Đây là vấn đề đang được Nhà nước quan tâm. Trong vấn đề này việc giáo dục con người là nhân tố cơ bản, ta cần đào tạo các cán bộ có đủ đức đủ tài để lãnh đạo, quản lý đối với đất Đô thị, pháp luật về đất đai và hướng dẫn thi hành cho phù hợp, cần giáo dục quần chúng tự giác thực hiện luật đất đai và các chính sách liên quan, giúp họ thấy được quyền lợi và nghĩa vụ của họ khi được giao sử dụng đất.
8.3 Nhân tố kinh tế.
Nền kinh tế phát triển, nhu cầu sử dụng đất Đô thị ngày càng cao, mức đầu tư trong quản lý là lớn, ta có thể điều tra nhanh những số liệu về đất đai (vị trí, diện tích, hình thể…) từ đó Nhà nước lập quy hoạch, kế hoạch, nhanh chóng hoàn thiện cơ sở hạ tầng, thực thi các yêu cầu quản lý của Nhà nước một cách nhanh chóng nhất nếu ta đủ kinh phí để trang trải cho các hoạt động.
Nhân tố kinh tế bao gồm các nhân tố như: các công trình cơ sở hạ tầng, nhân tố thị trường, nhân tố giá cả và một số quy luật của thị trường… Trong nền kinh tế thị trường hiện nay thì công tác quản lý đất đai bị ảnh hưởng lớn bởi nhân tố kinh tế, khi mà mọi hoạt động kinh tế đều tuân theo các quy luật của thị trường (quy luật cạnh tranh, cung cầu, giá cả). Các nhà hoạch định chính sách, lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất cũng phải dựa vào cung cầu về đất đai, giá cả để hoạch định, lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất cho từng thời điểm, thời kỳ để sao cho phù hợp với yêu cầu phát triển của một vùng hoặc của cả nước.
Trong mỗi một Đô thị khác nhau thì sẽ có điều kiện tự nhiên khác nhau, điều kiện kinh tế khác nhau thì sẽ có sự khác nhau trong quản lý và sử dụng đất. Một nền kinh tế khai thác lâu đời trên đất Đô thị hiệu quả sử dụng đất cao và nhu cầu quản lý đất để sử dụng hợp lý là một việc cần thiết. Nền kinh tế mới khai thác và sử dụng (Đô thị mới) nhu cầu sử dụng đất còn ít cộng với mức đầu tư chưa nhiều thì sẽ dẫn đến hiệu quả sử dụng không cao, đất còn bỏ hoang, chưa sử dụng hết. Quá trình Đô thị hoá diễn ra nhanh sẽ làm một số lượng lớn đất đai tham gia vào và phải chuyển đổi mục đích sử dụng, điều này làm phức tạp thêm quá trình quản lý đất đai. Việc đăng ký chuyển đổi mục đích sử dụng, đăng ký biến động đất đai phải được làm thường xuyên mới nắm được quy mô từng loại đất đưa vào sử dụng cho các lĩnh vực hoạt động khác nhau.
Như vậy, trong quản lý đất nói chung và đất Đô thị nói riêng thì nhân tố kinh tế đóng góp vai trò rất quan trọng. Bộ máy quản lý đất có hoạt động hiệu quả hay không thì phần nhiều do nhân tố kinh tế quyết định.
8.4 Nhân tố xã hội và môi trường.
Các yếu tố này bao gồm chế độ xã hội, dân số, chính sách môi trường … Các nhân tố này ảnh hưởng rất lớn trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, công tác đăng ký thống kê đất, công tác thu hồi đất, công tác giao đất và công tác thanh tra kiểm tra giải quyết tranh chấp, vi phạm pháp luật đất đai. Mỗi chế độ xã hội khác nhau thì vấn đề quản lý đất đai cũng khác nhau, như ở các nước TBCN thì đất đai là thuộc sở hữu tư nhân, cho nên việc quản lý là do tư nhân tự quản lý, tự quyết định, tự chịu trách nhiệm về quyết định của mình còn Nhà nước ta là Nhà nước của dân do dân và vì dân, đất đai là thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đất cho các cá nhân, tổ chức sử dụng và bắt buộc phải sử dụng theo đúng pháp luật đã quy định. Hiện nay dân số nước ta ngày một tăng nhanh đòi hỏi nhu cầu sử dụng đất cao, mà quỹ đất lại có hạn cho nên đã gây ra cho công tác quản lý đất đai những khó khăn, vướng mắc, ảnh hưởng rất lớn trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai. Cùng với đất đai, các tài nguyên thiên nhiên khác không được phép mua, bán, chuyển quyền một cách trái pháp luật. Các chính sách về môi trường được đưa ra quy định đối với mọi tổ chức, cá nhân đều có trách nhiệm, nghĩa vụ bảo vệ tài nguyên, khai thác có hiệu quả nguồn đất, rừng, mỏ, nguồn nước, bảo vệ tốt môi trường sinh thái.
Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, môi trường ổn định sẽ tạo cho công tác quy hoạch, kế hoạch được ổn định, ít phải thay đổi từ đó giúp việc phát triển kinh tế Đô thị ngày một tăng trưởng hơn. Một Đô thị có hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ, chế độ xã hội ổn định, mọi người đều làm việc theo luật định thì sẽ thúc đẩy nhanh công tác đăng ký thống kê đất đai và cấp GCN QSDĐ, việc thu hồi đất dễ dàng hơn, ít có tranh chấp đất đai, vi phạm pháp luật đất đai cũng ít hơn. Để làm được điều này trong cônh tác quản lý ta cần phải tiến hành đồng bộ, thống nhất, tạo điều kiện cho kinh tế, xã hội Đô thị phát triển ổn định, bảo vệ cảnh quan và môi trường Đô thị.
9. Các tiêu chí đánh giá kết quả và hiệu quả quản lý đất đô thị
Trong quản lý đất Đô thị thì bảo vệ quyền sở hữu Nhà nước, nâng cao hiệu quả quản lý đất Đô thị, thực hiện tiết kiệm trong sử dụng đất là mục tiêu quan trọng nhất. Như vậy, đánh giá kết quả và hiệu quả sử dụng đất Đô thị thực chất ta phải đánh giá kết quả trong bảo vệ quyền sở hữu đất đai và kết quả, hiệu quả trong việc sử dụng đất Đô thị.
9.1 Kết quả.
Theo lý luận của Mác thì kết quả là những biến đổi xuất hiện do tác động lẫn nhau của các mặt trong một sự vật hoặc giữa các sự vật với nhau và bao giờ cũng có một hoặc nhiều nguyên nhân nào đó. Như vậy, kết quả là sản phẩm đã hoàn thành sau một thời gian hoạt động của một sự vật hoặc một hiện tượng nào đó. Trong quản lý đất Đô thị kết quả có thể đánh giá thông qua một số chỉ tiêu sau:
* Mức độ thực hiện luật đất đai và các văn bản của Nhà nước về quản lý đất Đô thị như thế nào? Đây là một chỉ tiêu xã hội, rất khó lượng hoá nhưng ta có thể xác định được thông qua các phương pháp điều tra xã hội học và phân bổ thống kê.
* Mức độ sử dụng các loại đất như thế nào? Đất nông nghiệp, đất chuyên dùng, đất ở, đất lâm nghiệp, đất chưa sử dụng (có thể lượng hoá được). Các loại đất này khi đánh giá kết quả ta cần phải xác định số lượng đất còn bao nhiêu, hiện trạng sử dụng nó như thế nào và xu hướng sử dụng trong tương lai.
9.2 Hiệu quả quản lý đất Đô thị.
Đối với công tác quản lý Nhà nước về đất Đô thị thì hiệu quả quản lý đất Đô thị là một chỉ tiêu phản ánh trình độ sử dụng đất Đô thị, các điều kiện thuận lợi của đất Đô thị, những ứng dụng của khoa học kỹ thuật trong công tác quản lý đất Đô thị… để tạo được kết quả sử dụng đất Đô thị cao nhất trong giới hạn đất cố định trong Đô thị, nó thể hiện trên một số chỉ tiêu sau:
* Hiệu qủa về mặt xã hội (định tính): với mục tiêu sử dụng tối đa các nguồn lực trong đất Đô thị, khai thác các lợi thế thuận lợi trong Đô thị từ đó thu hút đầu tư, nâng cao cơ sở hạ tầng, tạo điều kiện thuận lợi cho cuộc sống dân cư Đô thị. Nhà nước ta thực hiện quản lý thống nhất toàn bộ đất Đô thị, giao quyền sử dụng cho các đối tượng sử dụng ổn định, lâu dài và Nhà nước thu thuế đất Đô thị theo các hạn mức đã quy định theo pháp luật hiện hành. Chỉ tiêu này thống kê các chương trình, các mục tiêu và nhiệm vụ quản lý của Nhà nước, ước tính chi phí thực hiện kế hoạch quản lý đất Đô thị trong một thời kỳ, từ đó ước tính kết quả và xác định được hiệu quả quản lý đất Đô thị trong thời kỳ đó.
* Hiệu quả về mặt kinh tế (định lượng): đây là hiệu quả được xác định trên cơ sở tính toán giá trị sản phẩm tạo ra/đơn vị đất Đô thị, số lượng đất Đô thị đưa vào sử dụng, cường độ sử dụng đất, vốn đầu tư trên đất so với đầu tư khác và sức lao động được đưa vào trong quá trình sử dụng đất Đô thị từ đó tính ra kết quả quản lý đất Đô thị trong một Đô thị nào đó tại thời điểm xác định.
Với mục tiêu quản lý đất Đô thị là để bảo vệ chế độ sở hữu về đất Đô thị, nâng cao hiệu quả sử dụng đất Đô thị, tiết kiệm đất Đô thị… cho nên để đánh giá hiệu quả quản lý đất Đô thị thì chủ yếu ta dựa vào các mục tiêu này và từ đó xác định được hiệu quả quản lý đất Đô thị. Dựa trên nhứng kết quả đạt được trong cách quản lý mà ta ước lượng và tính toán hiệu quả quản lý đất Đô thị.
